Compétences locatives et immobilières

Dégradation des lieux, défaut de paiement des loyers, sous-location, abandon du logement, congé non conforme, …

Les baux locatifs peuvent être l’endroit de nombreux litiges opposant le bailleur et son locataire. Nos huissiers de justice vous accompagnent à tous les stades de la location et pour tous vos baux : bail d’habitation, bail commercial, bail mixte, bail professionnel, bail d’un bien meublé, bail rural, bail spécial, bail verbal, etc.

Notre compétence immobilière ne se limite pas aux droits et obligations locatifs. Nous vous assistons aussi dans le cadre d’achat de biens immobiliers ou de successions.

Photo par Rhema Kallianpur @Unsplash

États des lieux d'entrée et de sortie

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont des formalités obligatoires dans le cadre de la location de biens immobiliers.

Afin de vous y conformer le mieux possible mais aussi de protéger vos droits en cas détérioration du bien loué, nous vous conseillons de faire appel à notre expertise.

Sur votre demande – que vous soyez bailleur ou locataire -, nous nous rendons sur place pour constater de manière précise l’état du logement à un instant donné, les éventuelles dégradations et usures et la conformité des éléments mentionnés dans le bail avant la remise des clés. Nous dressons un procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée ou de sortie accompagné de photographies. 

Ce procès-verbal constitue l’acte de référence qui permettra de déterminer ce qui est de la responsabilité du bailleur et du locataire et ce qui relève de l’usure normale du bien, lors de la sortie du bail. C’est également sur cet élément que reposera le déclenchement de la restitution du dépôt de garantie.

Il vous est également recommandé de recourir à la constatation d’un huissier en cas de non-respect des clauses du bail par le locataire (non-paiement des loyers, sous-location, exécution de travaux, changement de commerce, …) ou par le bailleur (insalubrité, absence de délivrance de quittance de loyer, etc). 

 

Rédaction et délivrance de congé

Le locataire ou le bailleur peuvent vouloir mettre fin au contrat de location. Ils doivent pour cela donner congé. 

Le congé, qu’il soit établi à la requête du propriétaire bailleur ou du locataire, se doit de répondre à un formalisme et à des délais précis.

Dans le cas précis des baux commerciaux, l’article L.145-9 du Code du commerce impose au bailleur de notifier son congé par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) et de préciser les motifs pour lesquels il est donné, sous peine de nullité. 

La rédaction et la délivrance de cet acte par nos soins vous apporteront toutes les garanties de la régularité du congé, de son contenu et des délais à respecter. 

Le congé réalisé en bonne et due forme a pour conséquence la résiliation du contrat de bail. Celle-ci peut également être judiciaire (notamment dans le cas d’un abandon des locaux par le locataire) ou la conséquence d’une infraction à une clause résolutoire du contrat de bail (voir ci-après).

 

Clause résolutoire et commandement par huissier de justice

Le contrat de bail peut contenir des clauses dites résolutoires qui prévoient la résiliation automatique du contrat de bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations. 

L’utilisation de ces clauses est limitée à certaines situations considérées comme suffisamment graves par la législateur à savoir : 

  • le défaut de paiement du loyer et des charges ;
  • le non-versement du dépôt de garantie ;
  • la non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs ;
  • le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. 

Pour que la résiliation soit effective, le bailleur doit préalablement adresser un commandement à son locataire, qui dispose d’un certain délai pour s’exécuter. Le commandement visant la clause résolutoire ne peut être signifié que par acte d’huissier de justice, à l’exclusion de toute autre forme fût-elle prévue par le bail. 

A défaut d’exécution de la part du locataire, le bailleur peut saisir la juridiction compétente pour qu’elle constate la clause résolutoire, prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le juge peut aussi enjoindre le locataire à payer ses loyers et/ou charges impayés et le condamner à verser des indemnités au bailleur.

Nos huissiers de justice peuvent alors rédiger et signifier au locataire une assignation en vue d’une audience devant le tribunal d’instance. 

 

Expulsion et recouvrement

Lorsqu’un contrat de location arrive à son terme sans renouvellement ou lorsqu’il est mis fin au bail (congé, résiliation automatique, résiliation judiciaire), le locataire qui continue d’occuper les lieux devient un occupant sans droit ni titre. Le propriétaire peut alors saisir le juge d’une demande d’expulsion. 

La procédure d’expulsion doit être mise en œuvre par un huissier de justice. Celui-ci peut faire appel à une autorité de police en cas de refus par le locataire d’ouvrir la porte du bien concerné lors de son intervention. 

Nos huissiers pourront également vous aider à récupérer les sommes dues par votre locataire, au moyen d’un recouvrement amiable ou d’un recouvrement judiciaire.

 

Constat de l'état initial d'un bien immobilier

Le constat de l’état initial d’un bien immobilier par un huissier de justice permet d’attester l’état dans lequel vous avez acheté ou reçu ce bien (dans le cas d’une donation ou d’une succession). Ce constat peut se montrer très utile en cas de contestation ultérieure de la valeur du bien par un tiers ou du contenu d’une plus-value en cas de cession dudit bien, ceci en particulier de la part de l’administration fiscale. Le procès-verbal de constat de l’état initial d’un bien immobilier vous permettra également de faire valoir vos droits en cas de procédure pour vice caché.

Nous vous conseillons donc vivement de faire établir un constat d’état des lieux au moment de l’acquisition d’un bien immobilier ou au plus tard avant d’engager des travaux de rénovation ou d’embellissement. 

Nos huissiers de justice sont aussi compétents pour réaliser des constats de l’état initial d’un bien mobilier.

Contactez-nous par téléphone au 01.53.53.09.10 ou via notre formulaire de demande en ligne.

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Nous vous accueillons à notre étude du lundi au vendredi de 9h00 à 12h30 et de 13h30 à 18h00.